Das Mietverhältnis im Erbfall

Nicht selten war der Erblasser Mieter einer Wohnung oder eines gewerblichen Objekts. Fast ebenso häufig war der Erblasser aber auch Vermieter.

In beiden Fällen sind Besonderheiten zu berücksichtigen. Wir zeigen Ihnen welche.

Erblasser war Vermieter

Dies ist der einfachste Fall. Im Zuge der Universalsukzession gemäß § 1922 BGB treten der oder die Erben in den Mietvertrag ein. Es bietet sich an, frühzeitig den Erbfall anzuzeigen. Dies gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum und solche für gewerbliche Einheiten. Dann weiß der Mieter Bescheid und kann sich auf den neuen Ansprechpartner einrichten.

Erblasser war Mieter einer Wohnung oder eines Hauses

Lebte der Erblasser mit seinem Ehegatten, Lebenspartner oder seinen Kindern in einem Hausstand, so treten diese Kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Dies ergibt sich aus § 563 BGB.

Dies gilt nicht, wenn die o.g. Personen binnen eines Monats erklären, dass sie in das Mietverhältnis nicht eintreten. Dies ergibt sich aus § 563 III BGB.

Ein Kündigungsrecht des Vermieters steht diesem nur dann zu, wenn ein besonderer Grund vorliegt, der sich aus der Person des Ehegatten ergibt.

Lebte der Erblasser mit einer anderen als den o.g. Personen im Haushalt (Freund, Freundin, Schwester etc.), so wird das Mietverhältnis nur fortgesetzt, sofern diese Personen auch Partei des Mietvertrages waren, vgl. § 563 a BGB.

Kommt es nicht zu einer der benannten Fortsetzungsmöglichkeiten, so treten die Erben gemäß § 564 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieses kann von beiden Seiten innerhalb eines Monats nach Kenntnis mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Dies ergibt sich aus § 580 BGB.

Zu beachten ist, dass Kündigungen im Falle einer Erbengemeinschaft immer von allen Mitgliedern oder einem Bevollmächtigten unterzeichnet werden müssen. Auf Seiten des Mieters müssen alle Erben die Kündigung gemeinschaftlich aussprechen.

Erblasser war Mieter eines gewerblichen Objekts

Dann gilt für beiden Seiten § 580 BGB. Die Schutzwirkung des § 563 BGB gilt insoweit nicht. Häufig erscheint es sinnvoll, mit dem Vermieter frühzeitig Kontakt aufzunehmen. Dieser wird in den seltensten Fällen einer Fortführung nicht zustimmen. Auch er hat kein Interesse an einem Leerstand.

Erben sind unbekannt – Vermieter muss handeln

Sind die Erben des Mieters unbekannt und lassen sich diese nicht ermitteln, so muss der Vermieter handeln. In vielen Fällen ist die Nachlasspflegschaft das Mittel der Wahl. Nur so lassen sich Mietverhältnisse (wirksam) beenden und abrechnen. Wir beraten Sie und stellen die erforderlichen Anträge für Sie.

In jedem Fall sollten Sie sich auch hierzu beraten lassen. Vereinbaren Sie daher schnellstmöglich einen Termin. Beachten Sie hierbei die Fristen aus § 580 BGB.